Кризис на рынке недвижимости искусственен? Возможно ли его спрогнозировать?
Обзор от Первой Украинской Земельной Биржи
Кризис на рынке недвижимости искусственен? Возможно ли его спрогнозировать? Во внимания не будем брать ни вид деятельности, ни подавляющее право нынешнего арендатора на продолжение соглашения. Решающим фактором будет сумма, которую предложат конкурсанты.
Кроме этого Министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины О.Кучеренко выступает за немедленное введение налога на недвижимость как механизму для снижения стоимости жилья.
По его мнению, налог должен не только преследовать функцию наполнения бюджета, но и «заставить заработать и сделать обращение в этом жилищном фонде, чтобы перестали спекулянты вкладывать деньги в эти спекулятивные операции, которые позволяют им бесплатно держать, может, 50%, может, 70% новопобудованого жилищного фонда в Киеве и нагнетать спекулятивную нагрузку».
«Налог на недвижимость как налог на богатство оживит этот рынок и пойдет на пользу», - считает Кучеренко.
По мнению министра, еще одним шагом правительства по стабилизации ситуации на рынке жилья должна стать политика государственной интервенции (по аналогии с рынком зерна).
«Мне кажется, что программа, которую предлагает Президент - «Доступное жилье», именно она и может стать такой государственной интервенцией на этот рынок. В любом случае не идет речь о бесплатном жилье. Она должна стимулировать людей, в первую очередь, молодых, которые имеют нормальный средний постоянный доход и которые могут спрогнозировать и за 7-15 лет выйти на траекторию решения своей жилищной проблемы», - сказал он.
Он также отметил, что в МИНЖКХ были некоторые замечания относительно концепции. По мнению министра - ошибочно предоставлять органам местного самоуправления право определять пределы ставок налога на недвижимость, эту функцию необходимо передать центральным органам власти.
В концепции, кроме того, была предусмотрена норма налогообложения недвижимости площадью от 200 кв. м. Кучеренко считает, что облагаемую налогом площадь необходимо уменьшить в два разы - до 100 кв. м.
Министр также сообщил, что в законопроекте «Об основных принципах жилищной политики», который разрабатывается Министерством ЖКГ, предусмотрено немедленное введение налога на недвижимость. К сожалению профильный министр может очутиться в состоянии мечтателя.
Потому что глобальных фискальных новаций в 2009 г., учитывая планы депутатов Верховной Рады - не будет, то есть ни внедрение налога на недвижимость, ни ликвидации упрощенной системы налогообложения. Депутаты попробуют разве что немного починить бюджетные дыры. Например, если не хватает в госказне денег, для мытарей расширят арсенал непрямих методов начисления налогов.
А пока еще, например, в Дрогобыче недвижимость еще в августе в 2008 г. распродавали «своим» за четверть цены.
«Еще ни одного объекта недвижимости не было продано нынешними депутатами на конкурентных условиях. Применяется только одна схема - это приватизация путем выкупа трудовым коллективом», - отметил депутат Дрогобычского городского совета М. Летнянчин. По его мнению, такая продажа, по меньшей мере в десять раз дешевле, чем на реальном рынке.
«Да, банки сегодня оценивают помещение в центре нашего города от $ 1500 - $ 2000 за один квадратный метр. Отдаленные помещения стоят от $1000до $ 1500. Это тогда, когда привлеченные Управлением ресурсов городского совета эксперты по своей методике оценивают такие помещения в $200 за один квадратный метр.
Кстати, в объявлении в газете «Информация» прочитал, что конюшня, которая продается в с. Солонско, стоит $ 270 за один квадратный метр. Вот вам и «стандарты» Дрогобыча!
Пользуются этим теневые лица, которые занимаются недвижимостью как бизнесом; трудовые коллективы, которые получают свои мизерные «откупные»; оценщики, которые получают частицу из разницы стоимости; и, как говорил один депутат, «ришали»-лобисти среди депутатов, которые организуют необходимое количество голосов.
Приблизительно тоже происходит и во время продажи земли. Эта коррупционная схема работает и является основным тормозом материального развития города. Потеряны сотни миллионов гривен, за которые должны были бы давно превратить Дрогобыч в город высоких стандартов», - М. Летнянчин.
На прошлую июльскую сессию в 2008 г. был вынесен проект решения об установлении минимальной цены продажи недвижимости. Эта цена должна была бы составлять в среднем не меньше как $1000 за квадратный метр. Однако решение не было принято - не хватило голосов.
В то же время, например, представители строительных компаний г. Запорожье еще в июле 2008 г. выразили уверенность в том, что прогнозы о возможном резком снижении цен на жилищную недвижимость в Украине на данный момент не имеют под собой достаточных оснований.
По словам члена исполкома городского совета В. Альшана, при ожидаемом росте цен на энергоносители, электроэнергию, стройматериалы, и даже на хлеб, при том, что земельные участки пойдут через аукцион, жилье никак не может подешеветь, а низкие цены могут предлагать потребителям только компании-пирамиды.
Не будет способствовать снижению цен на жилье и общее изнашивание жилищного фонда, и скорость строительства новой недвижимости, которая составляет в среднем ежегодно по 0,8 м2 на каждого украинца (По Запорожью-0,2%). В целом, потребность в жилье у каждого человека в Украине в 10 раз выше, чем в странах Европы.
Об этом говорил и другой соратник ценового Эвереста на недвижимость. Цены на жилищную недвижимость снижаться не будут, сообщил во время организованной инвестиционной компанией Concorde Capital телефонной конференции для иностранных инвесторов председатель совета директоров компании "XXI Века" Л. Парцхаладзе. Он считает, что факторами, которые поддерживают цену на жилищную недвижимость, является длительный рост доходов населения, накопленный еще с советских времен спрос, уменьшение объемов строительства.
Исполнительный директор kdd group П. Слипец также подтвердил, что, невзирая на подорожание ипотечных кредитов, спрос на жилищную недвижимость сохранится. В первую очередь, это касается элитной недвижимости, покупатели которой при ее приобретении, по его словам, пользуются немного другими рассуждениями, чем только стоимость кредитов.
Теперь учитывая падение столичного рынка недвижимости активы строительного комплекса лидируют в рейтинге самых рискованных для инвестирования отраслей. Эксперты уверены, что при таких условиях инвесторы займут выжидательную позицию, причем на неопределенное время
Аналитики уверены, что кризис на рынке недвижимости все больше набирает обороты и уже начинает задевать не только больших игроков, но и конечных потребителей. Попытка правительства "закрутить гайки" коммерческим банкам повлекла ипотечный кризис. Как следствие - серьезные испытания на прочность для строительных компаний и производителей стройматериалов.
Недвижимость и строительство уже не первый месяц попадают к десятке самых рискованных отраслей. Эксперты уверены, что с учетом исключительной инертности рынка недвижимости стоит ожидать, что приплыл финансирование строительного комплекса в целом исчерпанный надолго. "Следом за недвижимостью и строительством сфера производства и дистрибуции стройматериалов вынуждает участников рынка пересматривать свои производственные программы. За последнее время производители резко снизили рентабельность в попытке удержать цены на прежнем уровне, но это не способствует сохранению объемов продаж прошлого периода. В отдельных сегментах данного рынка наблюдается спад до 40%, что делает инвестиции в данный рынок слишком рискованными", - объясняют составителе рейтинга MPP Consulting в своем отчете.
Такое состояние дел задевает все операторы рынка, особенно усиливая ситуацию вокруг госпредприятий. Показатели работы, например, холдингу "Киевгорстрой", более чем красноречивые. С. Борисенко, председатель наблюдательного совета компании "Киивспецбуд", депутат Киеврады (фракция БЮТ), акцентирует внимание на том, что балансовая прибыль "Киевгорстроя" в прошлом году почему-то оказалась в 3 разы меньше, чем расходы на содержание холдинга.
Фундамент сегодняшних проблем "Киевгорстроя" закладывался еще в начале 1990-х гг.., когда вместо реальных активов (парку строительной техники и других мощностей) уставный фонд компании сформировали из символических миноритарных пакетов "живых" предприятий. Правда, при этом контрольные пакеты почему-то передали в частные руки. В результате этих пертурбаций "Киевгорстрой" был сначала лишен производственного потенциала, необходимого для эффективной конкуренции.
А статус госпредприятия, не заинтересованный в результатах работы менеджмент, необходимость после последних законодательных новаций покупать земельные участки на общих основаниях, окончательно поставили когда-то успешную компанию в сложное положение. Многие эксперты уверены, что спасти столичного девелопера от краха может только быстрая продажа новому эффективному владельцу. "Я уверен, что только в том случае, если киевское общество быстро продаст тот пакет акций, что все еще находится в ее собственности, можно будет получить за "Киевгорстрой" хоть какие-то деньги. Компанию нужно срочно продавать, чтобы пришел нормальный владелец и провел там необходимые структурные изменения", - убежден "бютивець" С. Борисенко.
Скорее всего, холдинг расплатится за своими обязательствами и в отличие от множества своих обанкротившихся коллег по рынку выйдет из кризиса в относительно приемлемой форме - особенно, если удастся найти инвестора.
Хотя приход к строительному бизнесу эффективных владельцев в период охлаждения интереса к отрасли кажется достаточно непростым процессом. Аналитики MPP Consulting утверждают, что отток инвестиций из данного бизнеса был очевиден еще в мае-июне в 2008 г., когда кризис на рынке строительства только начинался.
Сложным заданием становится выгодная продажа даже успешных строительных компаний, не говоря уже о тех структурах, которые сегодня переживают не лучшие времена.
Как сообщил начальник внутреннего контроля и аудита одного большого строительного холдинга, застройщики, которые вышли на IPO к началу кризиса, сегодня наблюдают серьезное падение стоимости акций своих компаний.
"Те строительные компании, которые успели выйти на IPO к кризису, потеряли еще больше, чем те, которые не успели", - говорит он. Таким образом, выгодная продажа каких-то строительных активов достаточно сомнительна: уровень риска существенно снижает их капитализацию и может привлечь только инвесторов, которые сдерживаются принципу легендарного профессионального инвестора из США Уоррена Баффета: "Покупай, когда все продают".
Главная 
Кроме этого Министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины О.Кучеренко выступает за немедленное введение налога на недвижимость как механизму для снижения стоимости жилья.
Приблизительно тоже происходит и во время продажи земли. Эта коррупционная схема работает и является основным тормозом материального развития города. Потеряны сотни миллионов гривен, за которые должны были бы давно превратить Дрогобыч в город высоких стандартов», - М. Летнянчин.
